Immobilie verkaufen ohne Makler – Tipps, Vorteile & Risiken

Sie überlegen, ob Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen sollen, um sich die Kosten für die Provision zu sparen? Mit dieser Überlegung stehen Sie beim Immobilienverkauf natürlich nicht alleine da. So gut wie jeder, der schon mal ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft hat, hat sich aller Wahrscheinlichkeit nach mit dieser Frage auseinandergesetzt. 

Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es selbstverständlich nicht. Ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen sollten, hängt in erster Linie von Ihren eigenen Erwartungen und Fähigkeiten ab. Daher sollten Sie die jeweiligen Vor- und Nachteile natürlich kennen, bevor Sie eine vorschnelle Entscheidung treffen.

In diesem Leitfaden erhalten Sie umfassende Informationen, die Ihnen bei der Entscheidungsfindung für den Verkauf Ihres Hauses mit oder ohne Makler helfen sollen. 

Das Wichtigste im Überblick

• Verkaufen Sie Ihre Immobilie ohne Makler, sparen Sie sich die Maklerprovision.
• Der Verkauf ohne Makler erfordert fachliche Kenntnisse zum Immobilienmarkt und ausreichende, zeitliche Kapazitäten.
• Erfahrene Makler schätzen den Immobilienwert häufig besser ein.
• Ohne Makler müssen Sie alle Aufgaben selbst übernehmen: von der Exposéerstellung über die Vermarktung bis hin zur Organisation von Besichtigungen und dem kompletten Verkaufsprozess.
• Der Verkauf ohne Immobilienmakler kann deutlich länger dauern.

Soll ich meine Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen?

Ob Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen sollten, hängt zum einen von Ihren fachlichen Kenntnissen ab und zum anderen von Ihren Erwartungen.

Hier die zentralen Vor- und Nachteile, die Sie bei der Entscheidungsfindung auf dem Schirm haben sollten:

Immobilie ohne Makler verkaufen – Vorteile und Nachteile

Der größte Vorteil, wenn Sie ohne Makler verkaufen, besteht ohne Zweifel darin, dass die Maklerprovision wegfällt. Dem stehen jedoch auf der anderen Seite auch einige Nachteile gegenüber, deren Sie sich bewusst sein sollten, wenn Sie den Verkauf Ihres Hauses bzw. Ihrer Wohnung in die eigenen Hände nehmen wollen:

Immobilie mit Makler verkaufen – Vorteile und Nachteile

Dass sich viele Eigentümer beim Verkauf für einen Immobilienmakler entscheiden, hat seine Gründe. Denn die damit einhergehenden Vorteile überwiegen in vielen Fällen die Nachteile:

Hausverkauf mit oder ohne Makler: 5 Entscheidungskriterien

Am Ende bleibt es natürlich immer eine persönliche Entscheidung, ob die Zusammenarbeit mit einem Makler sinnvoll ist oder nicht. Da diese Entscheidung aber oftmals nicht einfach fällt, haben wir im Folgenden 5 Kriterien aufgelistet, nach denen entscheiden sollten.

1. Kriterium: Der Kostenfaktor

Ein zentrales Argument für den privaten Immobilienverkauf ohne Makler ist die Einsparung der Maklerprovision, die je nach Bundesland zwischen 6 und 7 % des Kaufpreises liegen kann – bei einem Immobilienwert von 300.000 € entspricht dies immerhin bereits mindestens 18.000 €. 

Da sich die Kosten in den meisten Bundesländern auf Verkäufer und Käufer aufteilen, ist dies ein bedeutendes Kriterium für beide Parteien. 

Dementsprechend können Inserat-Anmerkungen wie „ohne Makler“ oder „ohne Courtage“ potenzielle Käufer anziehen, die grundsätzlich lieber ohne Immobilienmakler kaufen möchten. 

Trotzdem ist ein qualifizierter Makler oftmals seinen Preis wert, da er sich mit dem Markt auskennt und im Idealfall sogar einen höheren Verkaufspreis erzielt.

2. Kriterium: Der Zeitfaktor

Für manche Verkäufer spielt der Zeitfaktor beim Immobilienverkauf eine viel größere Rolle. Daher sollten auch Sie sich die Frage stellen, ob Sie überhaupt die Zeit aufbringen können (bzw. wollen), die ein Hausverkauf mit sich bringt. Den damit verbundenen Zeitaufwand sollten Sie definitiv nicht unterschätzen.

Zu den Aufgaben, die Sie an einen Makler abwälzen können, zählen unter anderem: 

• Objektbeschreibung für das Exposé verfassen
• Vorbereitung von Inseraten
• Beschaffung eines Energieausweises
• Vorbereitung der Immobilie für Besichtigungen
• Durchführung von Besichtigungen für potenzielle Käufer
• Suche nach Kaufinteressenten
• Überprüfung der Bonität der potenziellen Käufer
• Erstellung des Kaufvertragsentwurfs

Wenn Sie Zeit und Ruhe für den Verkaufsprozess haben, könnte ein Verkauf ohne Makler die passende Wahl sein, selbst wenn sich dieser über Monate erstreckt und gegebenenfalls mit stressigen Phasen verbunden ist. In diesem Fall können Sie in Ihrem eigenen Tempo agieren. 

Wenn Ihnen die Zeit fehlt oder Ihnen der Verkaufsprozess zu kompliziert erscheint, kann die Unterstützung eines hingegen Maklers sehr hilfreich sein. Makler haben oft viele potenzielle Käufer in ihrer Datenbank, was den Verkauf beschleunigen und Ihnen dabei helfen kann, schneller einen passenden Käufer zu finden.

3. Kriterium: Rechtliche Faktoren

Um den Immobilienverkauf rechtlich abzuschließen, wird ein Notar benötigt, der den Vertrag zwischen Ihnen und dem Käufer beurkundet. Der Kaufvertrag sollte demnach alle getroffenen Vereinbarungen enthalten. Wenn Sie ohne Makler verkaufen, liegt es an Ihnen, den Notar vollständig und korrekt zu informieren. Vergessene Details, wie Mängel an der Immobilie, können später nämlich teuer werden.

Für den Termin beim Notar müssen Sie auch verschiedene Unterlagen besorgen, wie den aktuellen Grundbuchauszug und die aktuelle Flurkarte. Wenn Sie einen Makler haben, kümmert er sich nicht nur um die vertraglichen Details, sondern führt auch die Verkaufsverhandlungen, die dann im Kaufvertrag festgehalten werden.

4. Kriterium: Marktkenntnis

Beim Immobilienverkauf geht es in der Regel um viel Geld. 

Fakt ist: Sie wollen logischerweise den bestmöglichen Preis erzielen. Das klingt allerdings oft leichter als es ist. Denn um das Optimum herauszuholen, müssen Sie natürlich auch über ein gewisses Verständnis für den Immobilienmarkt mitbringen.

Stellen Sie sich in diesem Kontext am besten die folgenden Fragen:

• Wie gut kennen Sie sich mit dem aktuellen Immobilienmarkt aus?
• Haben Sie einen Überblick über die ortsüblichen Preise? 
• Können Sie den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie wirklich realistisch einschätzen?
• Wie viel Erfahrung haben Sie in der Immobilienbranche?
• Wie gut können Sie Nachfrage und Angebot einschätzen?

Sie wissen über den Immobilienmarkt bestens Bescheid? Dann können Sie ohne Makler verkaufen. 

Sie haben keinen Plan? Dann ist vermutlich klüger, einen Profi zu beauftragen, der den Markt bestens kennt. 

5. Kriterium: Der Marketingfaktor

Wenn Sie nicht gerade eine begehrte Wohnung im Münchner Stadtteil Schwabing anzubieten haben, kann es ohne Makler durchaus zur Herausforderung werden, die eigene Immobilie loszuwerden. Ein einfaches Inserat in der Zeitung oder im Internet reicht in den meisten Fällen nämlich nicht aus.

Der Immobilienverkauf ist kompliziert und erfordert eine smarte Herangehensweise. Das schließt eine professionelle Vermarktung ein, mit einer attraktiven Objektaufbereitung in Inseraten und bei Besichtigungen.

Mindestens genauso wichtig ist das Verkaufsgespräch. Wie gut sind Ihre Verhandlungsfähigkeiten? Viele Privatverkäufer haben hier leider oft wenig Erfahrung. Auf der anderen Seite kann es natürlich auch vorkommen, dass ein zu routinierter Makler Kaufinteressenten abschreckt. Daher sollten Sie bei der Auswahl eines Maklers immer genau hinzuschauen.

makler.immo Leitfaden: So finden Sie einen kompetenten Immobilienmakler.

Das sollten Sie beim Immobilienverkauf ohne Makler beachten

Sie haben sich nach sorgfältiger Abwägung für einen Immobilienverkauf ohne Makler entschieden? Dann gibt es natürlich einige wichtige Aspekte zu berücksichtigen, damit der zukünftige Verkauf auch möglichst reibungslos über die Bühne geht.

Hier sind 6 Tipps, die Sie beherzigen sollten, wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen wollen:

1. Ermitteln Sie einen realistischen Verkaufspreis: Sichern Sie sich den Verkehrswert Ihrer Immobilie, um den realistischen Verkaufspreis herauszufinden. 
2. Kreieren Sie ein hochwertiges Exposé: Der erste Eindruck zählt. Nutzen Sie daher ansprechende Fotos und ein hochwertig zusammengestelltes Exposé.
3. Verhandeln Sie den Kaufpreis: Setzen Sie eine realistische Untergrenze und lassen Sie Raum für Verhandlungen. 
4. Bereiten Sie die Besichtigungen vor: Sauberkeit und Ordnung sind entscheidend, um einen positiven Eindruck der Immobilie bei den potenziellen Käufern zu hinterlassen.
5. Holen Sie sich einen Notar für den Kaufvertrag: Lassen Sie einen Profi den Kaufvertrag aufsetzen. Bringen Sie alle notwendigen Dokumente zum notariellen Termin mit und vergessen Sie nicht, die Bonität des Käufers zu überprüfen.
6. Dokumentieren Sie die Übergabe: Vermeiden Sie unnötige Missverständnisse mit einem ausführlichen Übergabeprotokoll, in dem Sie etwaige Mängel oder Zählerstände festhalten können. Die Schlüsselübergabe erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung!

Wie lange dauert ein Hausverkauf ohne Makler?

Im Schnitt dauert der Verkauf einer Immobilie zwischen 6 und 12 Monaten. Die Zeit hängt dabei im Wesentlichen von zwei Faktoren ab: dem Marktwert und dem Vermarktungsprozess. 

Erfahrene Makler wissen in der Regel, wie eine professionelle Vermarktung beim Immobilienverkauf auszusehen hat. Aus diesem Grund kann ein guter Makler den Verkauf in vielen Fällen deutlich beschleunigen.

Wann ist ein Immobilienverkauf ohne Makler sinnvoll?

Unter den folgenden Voraussetzungen kann es durchaus sinnvoll sein, ohne Makler zu verkaufen:

• Sie haben regionale Marktkenntnisse.
• Ausreichend Zeit & Engagement für den Verkaufsprozess sind kein Problem.
• Sie bringen Erfahrung im Verkauf mit und wissen, wie man effektiv verhandelt.
• Ihnen ist die Kosteneinsparung für die Maklerprovision sehr wichtig.
• Die Immobilie lässt sich leicht vermarkten, da es bereits eine große Nachfrage gibt.

Umgekehrt ist der Verkauf über einen Makler, wenn Sie sich in den folgenden Punkten wiederfinden:

• Ihnen fehlt die Zeit für den Verkauf Ihrer Immobilie.
• Sie wollen die mühsame Recherche nach ortsüblichen Preisen für vergleichbare Immobilien vermeiden.
• Ihre Immobilie ist schwierig zu verkaufen – z.B. weil sie an einem speziellen Ort liegt.
• Sie wollen die Verantwortung lieber an einen erfahrenen Experten abgeben.
• Sie suchen aktiv nach professioneller Unterstützung beim Immobilienverkauf.

Welche Kosten können beim Immobilienverkauf ohne Makler anfallen?

Beim privaten Verkauf Ihrer Immobilie entfallen zwar die Maklerprovisionen, trotzdem sollten Sie die anfallenden Kosten nicht unterschätzen. 

Als privater Verkäufer tragen Sie nämlich die Kosten für die Vermarktung (wie beispielsweise Online-Inserate) sowie für die erforderlichen Dokumente (wie den Energieausweis oder den Grundbuchauszug). 

Abgesehen davon können noch weitere Ausgaben dazukommen – wie etwa die Kosten für einen Immobiliengutachter, Steuern, Löschung der Grundschuld oder eine Vorfälligkeitsentschädigung. 

Häufig gestellte Fragen (FAQs) zum Verkauf mit oder ohne Makler